IGP-M, IPCA ou INPC: qual índice usar no reajuste do aluguel
A escolha do índice é decidida uma vez, na assinatura, e acompanha o contrato por anos. Vale entender como cada um se comporta antes de repetir o de sempre.
Equipe MyLar Pro
4 de agosto de 2026 · 2 min de leitura
Durante muito tempo o IGP-M foi o padrão do contrato de locação residencial no Brasil, quase sem discussão. Ele acompanha preços no atacado e é sensível ao câmbio e às commodities, o que em anos de dólar estável passa despercebido e em anos de choque produz reajustes muito acima da inflação sentida pelo inquilino.
O IPCA mede o consumo das famílias e costuma variar menos. O INPC segue a mesma lógica, restrito a faixas de renda mais baixas. Nenhum dos três é o correto em abstrato: eles protegem partes diferentes do contrato.
O que cada índice mede
Os três são calculados por instituições diferentes e olham para cestas diferentes. É isso que explica o comportamento de cada um.
| Critério | IGP-M | IPCA | INPC |
|---|---|---|---|
| O que mede | Preços no atacado, construção e consumo | Consumo das famílias | Consumo de renda mais baixa |
| Quem calcula | FGV | IBGE | IBGE |
| Sensível a câmbio | Alta | Baixa | Baixa |
| Volatilidade | Alta | Moderada | Moderada |
| Uso mais comum | Contrato comercial | Locação residencial | Locação residencial |
O que cada índice protege
O proprietário quer preservar o poder de compra do aluguel. O inquilino quer previsibilidade. Um índice mais volátil favorece o primeiro em alguns anos e o penaliza em outros, porque reajuste alto demais aumenta a chance de rescisão e de vacância — e um mês vago costuma custar mais do que a diferença entre os índices.
O reajuste que o inquilino não consegue pagar não é receita: é aviso de saída com doze meses de antecedência.
Como decidir na prática
Três perguntas resolvem a maior parte dos casos:
- Qual o perfil do inquilino e o peso do aluguel na renda dele?
- Qual a taxa de vacância da região e quanto tempo leva para relocar?
- O proprietário aceita reajuste menor em troca de contrato mais longo?
Em carteiras residenciais com inquilino sensível a preço, IPCA e INPC tendem a sustentar melhor a relação. Em contratos comerciais de prazo longo, o IGP-M ainda faz sentido. E há o índice fixo, útil quando as duas partes preferem trocar proteção por previsibilidade total.
O que registrar no contrato
Escolhido o índice, o contrato precisa dizer qual é, a periodicidade do reajuste, a data-base e o que acontece se o índice for extinto ou ficar negativo. É a cláusula que evita a discussão do décimo segundo mês.
Perguntas frequentes
Posso trocar o índice na renovação?
Pode, desde que as duas partes concordem e a mudança fique registrada em termo aditivo ou no novo contrato. O índice não muda no meio da vigência sem acordo.
E se o índice ficar negativo?
Depende do que o contrato diz. Sem cláusula específica, a prática mais comum é manter o valor anterior em vez de reduzir o aluguel — mas isso precisa estar escrito para não gerar disputa.
Qual a periodicidade mínima do reajuste?
A Lei do Inquilinato estabelece o intervalo de doze meses para reajuste de aluguel residencial.